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选址盈亏测算





门店选址盈亏重在测算人流，

通常以静态和动态两种方式来测算人流情况。一种指在目标店址蹲守，看每周经过这个店的步行人数有多少，自行车和开车的人一般不会计算在内，除非可以方便地停车经过并且有驻留的区域。从找到目标店面到基本确定选址，一般时间在

7天

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时间太久门面可能被人争抢了。静态毛估测算一般每天分早中晚三个时段进行，各取2个小时计算人流，连续一周基本就可测算出每天流经门店的客流量了。





    动态测算会以走路每分钟大约50米左右的速度，从目标选址地点出发，看周围3分钟、5分钟、10分钟的步行距离内各有些怎样的建筑，分别列为未来的一级区域、二级区域和三级区域，这些人群则有希望成为未来的市场，当然位于一级区域内的人群越多越好，因为这些人群将是未来消费最便利的。即便有些店面属于前期布点，也会考虑到未来的周边人流增加的速度，在租期和租金约定方面会将前期的亏损考虑进去，整体一定会实现盈利。





下面以一家45平米月租金为5000元的门店为例。假设，一周平均每天早中晚流经门前的客流状况如下：





早上（6：00-8:00）：228人；





中午（11:00-13：00）：194人；





晚上（18:00-20:00）：356人。





一天三个时段总人数为：228+194+356=778人，一般三个时段占全天人流总数的60%，则：一周平均每天人流数=778/60%=1297人。





饼店一般客流进店率为8-10%，进店成交率为进店客流数的83%左右，有效进店客流数=1297*10%=130人，成交客流数为130*83%=108人，按成交平均客单价14元计算，则每天成交额为108*14=1512元。按出厂毛利率40%计算，则每日毛利额=1512*40%=604.8元。





门店日均费用支出：





日租金=5000/30=167元；人员配置5人平均70元每人每天，每日工资支出=5*70=350元；水电费4500元/月，日均150元，其他费用（卫生费等）12元，则合计日均支出费用为：167+350+150+12=579元。





日均盈亏计算：604.8-579=25.8元。





通过上述核算结果显示该店盈亏平衡点为579元，日均盈利25.8元，则该门店可以尝试选址，尽管盈利不多。按盈亏平衡点倒推计算营业额： 579/40%=1447.5元，倒推门前客流数：1447.5/14/83%/10%=1246人。因此，如果日均流经门前的客流数低于1246人，则门店就要陷入亏损，选址就要慎重了。